Jakarta, Karosatuklik.com – Mahkamah Konstitusi (MK) mengabulkan sebagian permohonan pengujian materiil Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun).
Permohonan diajukan PT Pasaraya International Hedonisarana, pengembang Gedung Menara Sentraya di Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Pemohon menguji konstitusionalitas Pasal 50 UU Rusun yang dinilai menimbulkan kekosongan hukum terhadap pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian atau komersial.
Pengucapan Putusan Nomor 198/PUU-XXIII/2025 dibacakan dalam sidang di MK pada Senin (19/1/2026). Sidang dipimpin Ketua MK Suhartoyo dengan didampingi tujuh hakim konstitusi lainnya.
Mahkamah dalam pertimbangan hukumnya menilai pemanfaatan unit bangunan sebagai fungsi bukan hunian, seperti kondotel atau bentuk usaha lain, memang tidak sepenuhnya sejalan dengan pengertian rumah susun dalam UU Rusun. Secara filosofis, UU Rusun menempatkan fungsi utama rumah susun sebagai hunian atau tempat tinggal.
Oleh karena itu, apabila Mahkamah memaknai Pasal 50 UU Rusun dengan menambahkan secara langsung fungsi “bukan hunian” sebagaimana dimohonkan Pemohon, hal tersebut justru berpotensi menimbulkan ketidakharmonisan norma dalam UU Rusun.
Mahkamah menegaskan bahwa rumah susun dengan fungsi bukan hunian selama ini hanya diakomodasi dalam bentuk fungsi campuran, yakni campuran antara rumah susun hunian dan bukan hunian.
Namun demikian, ketiadaan pengaturan yang jelas mengenai pemanfaatan rumah susun bukan hunian justru berpotensi menimbulkan kerugian konstitusional yang lebih besar bagi warga negara, khususnya terkait kepastian hak milik dan pemanfaatan satuan rumah susun.
Selain itu, kekosongan hukum tersebut juga dinilai dapat berdampak negatif terhadap keseimbangan dan perkembangan ekonomi. Kerugian hak konstitusional dan dampak negatif tersebut akan terus berlangsung selama belum adanya peraturan perundang-undangan yang secara khusus mengatur rumah susun dengan fungsi bukan hunian.
Menurut Mahkamah, kekosongan hukum pemanfaatan rumah susun bukan hunian tidak semata-mata disebabkan oleh tidak adanya frasa “bukan hunian” dalam Pasal 50 UU Rusun, melainkan karena tidak terdapat satu pun ketentuan dalam keseluruhan UU Rusun yang secara khusus mengatur tata cara pengelolaan dan persyaratan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi tersebut.
“Ketiadaan norma tersebut mengakibatkan kekosongan hukum yang berdampak pada pelanggaran asas kepastian hukum yang adil terhadap hak yang melekat pada pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian,” ujar Hakim Konstitusi Enny Nurbaningsih saat membacakan pertimbangan hukum MK.
Pengaturan Paling Lama Dua Tahun
Mahkamah berpendirian bahwa kekosongan hukum tersebut perlu diatasi dengan memberikan pemaknaan tersendiri terhadap Pasal 50 UU Rusun. Untuk sementara, norma tersebut dapat dijadikan dasar hukum yang memayungi pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian hingga dibentuknya undang-undang tersendiri atau dilakukan perubahan UU Rusun dengan menambahkan pengaturan khusus dalam satu bab tersendiri.
Mahkamah kemudian memaknai Pasal 50 UU Rusun menjadi, “pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian diatur dengan atau dalam undang-undang.” Pemaknaan ini dilakukan untuk menegaskan pendirian Mahkamah sebagaimana telah dinyatakan dalam Putusan MK Nomor 62/PUU-XX/2022, mengingat hingga saat ini belum terdapat tindak lanjut dari pembentuk undang-undang.
Mahkamah menilai kekosongan pengaturan tersebut telah menimbulkan ketidakpastian hukum yang berpotensi bertentangan dengan Pasal 1 ayat (3) dan Pasal 28D ayat (1) UUD NRI Tahun 1945.
Oleh karena itu, demi mewujudkan kepastian hukum yang adil sekaligus mencegah dampak negatif terhadap perekonomian, Mahkamah memerintahkan pembentuk undang-undang untuk merumuskan pengaturan rumah susun dengan fungsi bukan hunian paling lama dua tahun sejak putusan ini diucapkan.
Dengan pertimbangan tersebut, Mahkamah menyatakan dalil Pemohon mengenai Pasal 50 UU Rusun yang menimbulkan ketidakpastian hukum adalah beralasan menurut hukum untuk sebagian.
Sebelumnya, PT Pasaraya International Hedonisarana (Pemohon) menyebut, Gedung Menara Sentraya merupakan rumah susun komersial yang dikembangkan dan dibangun oleh PT Pasaraya International Hedonisarana di atas lahan seluas 8.605 meter persegi berdasarkan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 01616.
Proyek tersebut mulai dibangun pada 2012 dan dipasarkan kepada masyarakat sejak 2013 menggunakan konsep kepemilikan bersama. Dari total 263 unit satuan rumah susun (sarusun) yang tersedia, sebanyak 107 unit telah terjual, sementara 156 unit lainnya masih dikuasai pengembang.
Pemohon menyatakan bahwa transaksi jual beli antara pengembang dan pembeli telah dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang memberikan jaminan kepastian hukum atas kepemilikan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
Namun, hingga kini pengesahan pertelaan dan akta pemisahan sebagai syarat penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) belum dapat diterbitkan.
“Pemohon tidak dapat memperoleh sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau yang disebut SHM Sarusun yang merupakan bukti kepemilikan yang sah dan diakui hukum,” sebut Christine.
Menurut pemohon, hambatan tersebut terjadi karena Pasal 50 UU Rusun hanya mengatur rumah susun dengan fungsi hunian dan campuran. Sementara rumah susun bukan hunian seperti Menara Sentraya tidak diakomodasi. Akibatnya, pengembang tidak dapat menyelesaikan proses administratif untuk memperoleh SHM Sarusun, yang berdampak pada ketidakpastian hukum dan kerugian konstitusional bagi perusahaan maupun pembeli unit.
Pemohon menilai ketentuan tersebut berpotensi menimbulkan berbagai kerugian, antara lain risiko gugatan wanprestasi dari konsumen, penurunan kredibilitas usaha, hingga hilangnya kemampuan pemilik unit untuk menjadikan sarusun sebagai agunan perbankan.
Kondisi ini, menurut Pemohon, telah menyebabkan ketimpangan penerapan regulasi, mengingat pemerintah daerah sebelumnya telah mengesahkan pertelaan untuk sejumlah rusun komersial lainnya seperti Menara Pertiwi dan Sinar Mas Land Plaza Sudirman melalui Keputusan Gubernur DKI Jakarta Tahun 2021.
Pemohon menilai, ketiadaan pengaturan yang jelas bertentangan dengan Pasal 28D ayat (1) dan Pasal 1 ayat (3) UUD 1945, yang menjamin kepastian hukum yang adil dan prinsip negara hukum.
Oleh karena itu, melalui permohonannya, PT Pasaraya International Hedonisarana meminta MK untuk menyatakan Pasal 50 UU Rusun bertentangan dengan UUD 1945 sepanjang tidak mengatur rumah susun dengan fungsi bukan hunian. (R1/Humas MKRI)
Komentar